L'accession
La volonté de la SIMKO de mener une politique de l'accession sociale à la propriété, date de la parution de la loi, en mars 1986, régissant le logement dans les départements d'Outre-Mer. La SIMKO a fait une priorité absolue de ces programmes en accession sociale pour lesquels on recensait une demande importante. Pour mener à bien cette politique, le service accession à la propriété a été créé au 1er janvier 1987. L'activité de ce service s'est diversifiée au cours des années, en parallèle de l'évolution de la SIMKO. Actuellement, on peut distinguer deux métiers principaux : le montage et le suivi des programmes en accession sociale et la vente de patrimoine.
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> Le montage et le suivi d'un programme en accession |
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Le montage et le suivi d'un programme en accession sociale
Tout d'abord, le service accession assure la mise à jour mensuelle et la gestion de la liste d'attente (dossiers de demande en accession). Ce suivi permet de lister les besoins en logements par type (T2, T4 ou T5) et de définir un programme qui est élaboré en relation avec la Direction des Opérations pour un respect des normes techniques et financières imposées par la règlementation.
- Dans un premier temps, le service se charge de mettre en place le financement dit "promoteurs" de l'opération. Il procède ainsi au montage des dossiers de demande de fonds qui permettront de lancer le chantier sans attendre la mobilisation des futurs financements individuels des attributaires. Ce pré-financement est mobilisé auprès des Collectivités (État principalement) et des organismes bancaires de la place.
- Dans un second temps, il se doit de mobiliser les différentes sources de financement du projet de l'accédant. Concrètement, le Service Accession se doit de monter des dossiers individuels pour intervenir auprès de chacun des organismes concernés : il s'agit de la CAF (prêt et subvention sollicitée pour les accédants bénéficiant des Allocations Familiales), la DDE (subvention forfaitaire allouée par type de ménage), les BANQUES (prêt et éventuellement prêt complémentaire permettant de boucler le financement de l'accédant) et le Conseil Régional (subvention).
En règle générale, pour les logements très sociaux (LES), les subventions représentent une part équivalente à 40% de l'investissement et le prêt, les 60% restants. Pour les produits sociaux (PTZ), les intervenants financiers ne distribuent pas de subvention sur ces projets : un apport personnel, représentant 10% de l'investissement, est sollicitée auprès de l'accédant, le Prêt à Taux Zéro représente en moyenne 20% de l'investissement et le Prêt Bancaire complémentaire permet de boucler le financement.
La SIMKO, par l'intermédiaire de son service social, assure la mobilisation et la pérennisation du versement de l'Allocation de Logement pour couvrir tout ou partie sur des mensualités à charge des accédants.
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Les différents types de produits
- Les logements sont édifiés sur des parcelles d'une superficie moyenne de 500 m2. Les produits proposés en accession très sociale sont des logements individuels pour lesquels des prestations de finition demeureront à la charge des accédants. Ces travaux sont assimilés à de l'apport personnel.
- Pour les PTZ, les différences portent uniquement sur les prestations de finitions intérieures. Dans un programme de logements sociaux, les produits sont exclusivement des produits finis, disponibles immédiatement à l'habitation. Pour un souci de mixité sociale, les aménagements de la SIMKO présentent des opérations regroupant indifféremment des constructions d'accession très sociale et sociale ainsi que des programmes de logements locatifs (sociaux ou non). De même, les équipements en VRD des logements sont de qualité comparable indépendamment du financement retenu.
- Pour la réhabilitation, les prestations réalisées dépendent de la qualité du bâtiment existant.
• Dans le cas de la Cité des 205 initialement construite en 1970, les travaux lourds de réhabilitation touchent principalement l'amélioration de la structure, l'augmentation de la surface habitable et des terrasses ainsi que la mise au norme des installations électriques et sanitaires.
• Concernant la Cité MANIL, l'état du bâti ne permet pas d'intervention de ce type, il a été jugé préférable de procéder à une démolition complète de la cité avant reconstruction de logements neufs.
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La vente de patrimoine et de terrains viabilisés
- Dans les années 80, la SIMKO a envisagé de céder aux particuliers une partie de son patrimoine immobilier. Les opérations concernées par cette décision sont les pavillons Calypsos, Amaryllis, Oulapa, Moyoco, PLI Aquioupou, PLI Anse, PLI Boudinot, certains LLS cité des 205, certains LLS quartier Monnerville, pour lesquelles une demande importante a été formulée. Les premières ventes ont été enregistrées en 1985, et plus d'une centaine de logements ont, à ce jour, été cédés.
La parution d'une loi en 1995 a autorisé la SIMKO, à proposer à la vente une partie (150 lots) de son parc d'Immeubles à Loyer Modéré (ILM). A ce jour, plus de 75% des logements concernés et localisés dans les quartiers OULAPA et MOYOCO ont été vendus.
Dans le cadre des acquisitions de patrimoine, la SIMKO n'intervient pas dans le financement, mais se comporte comme une agence immobilière privée : après signature d'une promesse de vente accompagnée d'un acompte de 10% du prix de vente, le client effectue les démarches nécessaires à l'obtention de son crédit auprès de l'organisme bancaire de son choix.
- Pour les terrains viabilisés, la vente peut se faire au profit de promoteurs privés, de collectivités, de particuliers ou d'entreprise en Zone Artisanale ou Industrielle.
Les terrains proposés destinés à recevoir exclusivement une habitation principale, ont une surface moyenne comprise entre 600 et 1.000 m2. Le financement est en totalité à la charge du client. La SIMKO n'a qu'un rôle de conseil et de contrôle en matière de respect du Cahier des Prescriptions Architecturales et Techniques Particulières (CPAT, document établi par la Direction des Opérations, énonçant les règles de construction et d'urbanisme applicable à la zone concernée).
La SIMKO fait office de pré-instructeur sur chaque dossier de demande de permis de construire avant transmission aux services compétents de la Mairie de Kourou. Pour les activités commerciales ou techniques en Zone Artisanale (ZA) de Cabalou ou en zone Industrielle (ZI) de Pariacabo (extension du Rocher), une attention particulière est portée au regard de l'insertion de la nouvelle enteprise dans le tissu économique de la ville.
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