La R.H.I

La politique de résorption de l'habitat insalubre (RHI) a été confiée par la commune de Kourou, dans les années 1985/1986, pour faire face à la montée de l'insalubrité à Kourou, alimentée à l'époque par l'afflux migratoire important généré par les perspectives d'emploi sur les grands chantiers. Il faut distinguer les logements insalubres en bidonville, maintenant disparus pour la plupart, situés dans des fonds de parcelles privées (bourg) et sur des terrains marécageux situés à l'écart de la ville, de ceux du Village Saramaca, qui conserve la structure et la cohérence d'un village traditionnel mais présentant toutes les caractéristiques d'insalubrité.

 

En savoir plus...

> Les programmes RHI mis en oeuvre à Kourou
> Caractéristiques des programmes RHI
> L'accession sociale et l'auto-construction
> Produits et prestations
> Coût et financement d'un logement RHI
 

 

 

 

 

Les programmes RHI mis en oeuvre à Kourou

 

Plusieurs programmes ont successivement été mis en place pour supprimer cet état de fait.

- le premier programme de résorption de l'Habitat Insalubre nommé ATIPA a permis de réaliser 112 logements dans les années 85/90.

- dans les années 90/94, un nouveau programme RHI de 100 logements nommé PAKOUCINE a été mis en oeuvre pour faire face à cette évolution trés rapide de l'insalubrité dans le bourg.

- en 1993, la Commune s'est attaquée à la problématique du village Saramaca. Une étude sociale fut engagée par l'ARUAG pour quantifier et qualifier les besoins propres et nécessaires à la résorption de ce Village : le programme RHI SARAMACA qui vise à réaliser environ 300 logements.

- en 1995, un dernier programme nommé "AIMARA" a été mis en place (150 logements prévus) pour traiter les dernières poches d'insalubrité qui avaient été recensées, et ce en complément des programmes de logements locatifs sociaux livrés au début des années 90, qui ont, eux aussi, permis de reloger jusqu'à 300 familles issues des bidonvilles.

Ces deux derniers programmes sont actuellement en voie d'achèvement par la SIMKO.

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Caractéristiques des programmes RHI

 

Les programmes RHI visent à construire des logements neufs pour reloger de façon décente les familles.
En effet, la densité et le degré d'insalubrité sont tels qu'on ne peut envisager une simple réhabilitation : les logements sont pour la plupart construits avec des matériaux de récupération, ils sont sur-occupés et ne dispose d'aucun assainissement, même si certains bénéficent de raccordements aux réseaux d'eau et d'électricité.

Les programmes RHI doivent répondre à l'attente et aux besoins des familles, tout en respectant leur identité culturelle et aussi, favoriser leur insertion dans la ville : des tranches limitées à une vingtaine de logements au maximum (à l'exception de la RHI Saramaca) sont réalisées dans différents quartiers de la ville. Elles sont mixées avec des opérations de logements en accession plus ou moins sociales et des opérations de logements locatifs, afin d'éviter tout marquage social. Les équipements en VRD et des logements sont de qualité comparable à ceux des logements voisins et des autres quartiers, qu'ils soient sociaux ou non.

Les parcelles et les logements proposés et attribués dans le cadre des programmes RHI, sont le résultat d'un choix effectué avec les attributaires. Toutes les solutions sont proposées aux contraintes près liées à la taille des familles, aux revenus des ménages.

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L'accession sociale et l'auto-construction

 

Si toutes les formules de financement étaient à priori mobilisables, nous avons principalement retenu celle de l'Accession du Logement Evolutif Social (LES) avec transfert différé associé à l'auto-construction, parce qu'il était le plus approprié au mode de vie des familles et répondait à un moindre coût à la majorité des familles extrêmement démunies, mais posssédant un savoir-faire traditionnel en la matière. En effet, l'apport sous forme de main-d'oeuvre des attributaires se substitue à l'apport monétaire qui n'aurait pas été suffisant pour permettre la réalisation de tels logements.
Cette auto-construction est rendue possible sans compétence technique particulière grâce au principe de la maison à ossature bois qui autorise aisément l'évolutivité des constructions.

L'accession à la propriété favorise l'insertion des familles. Particularité des programmes RHI réalisés à Kourou, les familles sont d'abord locataires pour une durée de 10/11 ans, avant de signer un acte notarié qui leur octroie le statut de propriétaire. Cela est particulièrement intéressant car parmet, pendant la durée de location qui correspond à la durée de remboursement sous forme de loyers versés à la SIMKO des prêts mobilisés de :
- mieux encadrer les familles, de détecter les problèmes éventuels liés à leur situation et de trouver avec elles les solutions adaptées : montage des dossiers pour mobiliser les différentes aides CAF ou autres.
- éviter tout dérapage, notamment dans le paiement des loyers, puisque en tant que locataire toutes les procédures de pré-contentieux et de contentieux peuvent être mises en oeuvre et déboucher, cas extrême à une expulsion et ré-attribution du logement.
- mieux maitriser les extensions sauvages...en bref de mieux encadrer ces nouveaux citoyens pendant cette période d'insertion.

Remarque :
Les prêts sont mobilisés et portés par la SIMKO, qui joue le rôle de prêteur secondaire. En effet, au vu des ressources des accédants, les banques n'auraient jamais accepté de financer individuellement les acquisitions.
Les programmes RHI, de part leur mécanique et spécificités, nécessitent un encadrement technique et social important, permanent, une individualisation du montage et du traitement des dossiers. Parallèlement à ce suivi, cette concertation plus poussée que pour des opérations "traditionnelles" en location ou en accession à la propriété, permet aux familles d'adhérer totalement à ce type de projet et de mieux s'insérer.

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Produits et prestations

 

- La superficie des parcelles proposées aux attributaires est de l'ordre de 250 à 300 m2.

- Les équipements en VRD, qui ne diffèrent en rien de ceux des opérations locatives ou en accession réalisés dans le cadre de la ZAC de Kourou, comprennent les voies d'accès équipées, les alimentations enterrées et réseaux divers, l'aménagement des parcelles (bornage, cloture, boite aux lettres...) et les aménagements paysagers.

- Plusieurs types architecturaux, déjà expérimentés dans le cadre d'opération RHI ou d'accession à la propriété, sont proposés.
Le choix des solutions n'est, par principe, jamais définitivement arrêté et de nouveaux modèles sont régulièrement proposés pour tenir compte des spécificités des populations concernées.

- La taille des logements varie de 70 à plus de 110 m2 suivant les modèles. La surface moyenne habitable est de 80 m2. Les produits sont conçus pour être évolutifs : en RDC ou en étage, sans modification de volume.

 -Au niveau des prestations, la SIMKO fait réaliser par des artisans le "parapluie", composé de la dalle, l'ossature, la couverture qui assure la rigidité de l'ensemble. En fonction des modèles, certains murs sont réalisés.

 

Les éléments de fermeture et de finitions extérieures sont fournis aux attributaires qui en assurent la pose.
La SIMKO intervient à nouveau pour faire réaliser les lots plomberie et électricité. Les finitions et aménagements sont à la charge des attributaires qui disposent, à terme, d'un logement parfaitement comparable à celui d'une opération d'un standing initial et d'un coût plus élevé. La réalisation de tels logements implique un encadrement technique important et permanent pour aider et contrôler le travail effectué par les attributaires.

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Coût et financement d'un logement de type RHI

 

Dans le cas du village Saramaca, le coût d'un logement RHI est voisin de 69.000 euros. Il est financé par des prêts (CDC, ANPEEC/ACLPME) à hauteur de 24.00 euros (37% du financement total), des subventions d'Etat (RHI, LBU et ADI) à hauteur de 29.000 euros (40%), de fonds propres à hauteur de 2.000 euros, et par la participation des attributaires qui s'élève à 14.000 euros (23%). La participation de l'État s'avère donc être inférieure à celle constatée pour les opérations de LES conventionelles.

L'attributaire, en tant que locataire, paie mensuellement pendant 11 ans un loyer de 320 euros à la SIMKO (la charge nette moyenne est inférieure à 100 euros après déduction de l'Allocation de Logement) pour rembourser les prêts mobilisés. À cette échéance, il devient propriétaire du logement et du terrain qu'il occupe. Il peut, toutefois devenir propriétaire dès la 6ème année. Dans ce cas, il paie une soulte correspondant aux loyers qu'il aurait acquittés jusqu'à la 11ème année.

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Mon loyer SIMKO
Mon loyer UEBS